Francia: tassazione degli investimenti immobiliari

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I veicoli d’investimento immobiliare in Francia possono essere regolamentati o meno.

  • Quelli non regolamentati sono generalmente costituiti in forma societaria, come la società per azioni in forma semplificata – simplified joint-stock company (SAS) oppure altri veicoli fiscali come per esempio, la società civile immobiliare – Société Civile Immobilière (SCI) o, in alcune circostanze specifiche, la società in nome collettivo – general partnership (SNC).

La SCI è una forma societaria che si adatta bene per la gestione di uno o più immobili ma non è, in linea di principio, adatta per lo sviluppo di una società d’investimento aperta a un gran numero di azionisti.

  • Tra quelli regolamentati possiamo citare le società di investimento immobiliare quotate (SIIC) o non quotate come i fondi d’investimento collettivo in beni immobili – Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) o i fondi d’investimento immobiliari (SCPI).

Gli OPCI stessi possono avere due forme, o quella di una SPPICAV (società d’investimento di tipo aperto con prevalenza di patrimonio immobiliare) o quella di un FPI (fondo d’investimento immobiliare).

La scelta del tipo di veicolo di investimento dipende dal caso specifico, dalle circostanze relative allo status dell’investitore, dalla natura della transazione, dal termine del rendimento atteso e dagli aspetti fiscali (ad esempio, imposte di registro e imposta sul valore aggiunto (IVA)).

La titolarità e la cessione di beni immobili in Francia fanno sorgere le seguenti imposte sul reddito, a seconda che i proprietari siano persone fisiche o società e che siano residenti fiscali francesi o meno.

  1. Per le società francesi soggette all’imposta sul reddito delle società (CIT), qualsiasi reddito derivante dai beni immobiliari (ad esempio, il reddito da locazione e le plusvalenze derivanti dalla sua cessione) è soggetto alla CIT;
  2. per le persone fisiche francesi, qualsiasi reddito derivante da beni immobili fa scattare l’imposta sul reddito individuale; e
  3. per i non residenti, qualsiasi reddito da locazione derivante da beni immobili situati in Francia è soggetto alla CIT o individuale, mentre le plusvalenze derivanti dalla cessione di azioni in quelle che sono definite “land-rich entities”, ovvero societa’ il cui valore deriva prevalentemente da beni immobiliari, o dalla vendita di proprietà immobiliari sono soggette a diverse ritenute alla fonte.

La proprietà di beni immobili situati in Francia può essere soggetta a varie imposte patrimoniali come l’imposta sulla proprietà e la tassa annuale del 3% sul valore di mercato per gli immobili posseduti direttamente o indirettamente da società francesi o straniere. Inoltre, le persone fisiche (francesi o stranieri) possono essere soggetti all’imposta sulla ricchezza immobiliare.

I veicoli di investimento possono rientrare nel campo di applicazione della CET, che ha due componenti: un “contributo immobiliare”, il CFE, e un “contributo sul valore aggiunto”, il CVAE. Il CFE e il CVAE sono pagabili annualmente.

La vendita dei beni immobili fa sorgere l’imposta di registro e altre tasse, principalmente la tassa per le formalità delle operazioni immobiliare (CSI) e le spese notarili.

Inoltre, l’acquisizione di beni immobiliari può essere soggetta ad IVA, a seconda che il venditore sia un soggetto IVA e se i beni immobiliari sono stati costruiti da meno di cinque anni. A questo proposito, l’applicazione dell’IVA può influire sul tasso delle imposte di registro.

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